开发企业配套配是多少？
谢邀 这是一个好问题，至少说明题主是一个有追求的老板或合伙人，能为项目想得如此深远且投入资金和人力。 如果我有什么不成熟看法希望能抛砖引玉。 从商业本质角度看，这个项目的核心逻辑是否正确呢？ 我们先撇开政府因素等不以人为本的力量，单纯从市场角度考虑（即假定开发商已经尽到了应尽的市场调查职责），建设一个社区底商配套是否合理并有可能挣钱呢？
我的答案是有可能，但是难度很大，需要精细化设计+灵活策略支持。 为方便说明，我们姑且把这个项目分为三个子产品：商业街、公寓及汽车库。
1. 商业街部分： 首先看这条商业街的定位，是社区型还是区域型？两者虽一字之差，但在经营方式和客群定位上有天壤之别。社区型的商业街目标客户为小区住户及周边商户，主要功能为满足日常生活需求；而区域型的商业街则更侧重吸引路人流量，其业态也更为丰富，涵盖吃喝玩乐购等多种元素。 两者的投资额和收入模式也有区别，社区型的商业街由于目标客户明确，其投资额及运营成本相对较低，收入也相对稳定；而区域型的商业街则需要更大投入和更多渠道资源，其收益也相应更高。 但是无论何种形态的商业街，其根本出发点应该是由当地居民的生活规律和消费习惯决定的，而不是纯粹由开发商的野心决定的。因为如果一条商业街的定位违背了当地的实际消费水平，即使再华丽，也不会成功。 所以如何挖掘当地真实消费需求，并由此确定合理的商业定位，是该项目成功的第一步。
2. 汽车库部分 这部分业务的开展是否有可行性呢？从现有政策上看是不允许商业用地上建造停车位直接销售的，业主购买车位的同时亦买下了开发商建造车位的成本，所以开发商在计算车库的成本时，既要考虑建造成本，也要考虑销售成本。对于开发商而言，这样“亏本”的项目怎么可能赚钱呢！ 但现实情况可能并没有那么残酷，主要有两点原因：
a) 政策允许的灵活性：尽管现有文件规定不允许新建地上停车位直接销售，但却没有明确禁止，所以在具体操作中还是有回旋余地的。比如可以采用“以租代售”的方式，先长期租赁给车主使用，并在合同中约定若车辆价值或车主收入水平发生变动（如二手车交易或还贷款额度提高）则自动恢复至购买时的租赁价款等内容；
b) 现实存在的暴利：或许有人觉得现在房地产行情不佳，各行各业都水深火热，谁还有钱买车？其实不然，根据某汽车品牌4s店提供的数据，目前购车客户的年收入水准远比之前想象得要高，而且80后90后甚至00后人群成为汽车消费者的主力，他们不仅消费观念前卫，可支配的收入也相当可观。当前二手车的交易市场也十分活跃，车主换车频率提升，这都为停车场带来商机。
3. 公寓部分 该部分业务能否开展取决于当地政府规划许可，同时还要结合商业步行街的实际定位进行判断。如果步行街定位为社区型，且当地住宅需求旺盛，则公寓部分值得商榷；但如果步行街定位为区域型，且与地铁或公交站点距离适中，不妨一试。 但无论如何，公寓作为商业配套必须符合两个条件才能顺利建成且盈利：第一，满足商业性质建筑的设计要求，即结构安全、防火达标、卫生条件好等；第二，获得政府许可，既包括立项批复也包括规划许可证。 另外还需要注意一点的是，无论是公寓还是汽车库，其建安成本都很低，开发商如果想靠这些设施来赚钱实在是有些难，不如采取赠送方式增加项目附加值，以此增加客户的购房意愿。