什么叫独院别墅？
独院，是相对于联排、洋房等住宅形式而言的，一般是指由多个独立单元别墅组合而成，每个独立单元均可独立使用、拥有私密空间及庭院的住宅用地。 这种形态的别墅最早出现在西方发达国家，上世纪90年代随着房地产商品化进程在中国开展而逐步引入，是目前高端别墅市场的主力产品。
在土地资源稀缺的大城市，独院的容积率一般不超过1.5；在小城市和乡镇，往往可以达到2.0以上甚至更高。由于占地面积巨大，一般位于郊区或交通便利的地方（近地铁、高速出口等）。 现在市场上一些低密度的多层住宅也常宣传“独栋”概念，其实质是以洋房为主的多层住宅，虽然每栋建筑间有绿化带分隔，但每户皆享有花园或露台，保证足够的私密性，所以也被称为 “类独栋”。 而真正意义的独栋别墅，是建立在独院基础之上的。每个屋主拥有一块独立的场地，可自由进行设计规划，建设自己中意的庭院风格，并可以根据自己的喜好决定如何建造室内空间。当然，这类产品的造价与土地使用成本都相当高昂，因此市面上绝大多数的“独栋”实际上都是以洋房为主的多层住宅。
独院式别墅一般指四周不与其他住宅相连，是四面临空，属独门独户、有单独居住庭院的住宅。占地较多，造价最高。其优点是极为独立、高雅、舒适，与外界少有干扰。不足之处是墙体多，得房率比较低。独院式别墅常见于高档居住区和一些私家庄园中。它充分体现了人们对回归自然、高品位生活需求的多种愿望。由于受到土地资源和规划的限制，独院式别墅的开发建设将越来越少，现存的独院式住宅将逐步纳入旧城改造计划中。
独院式由于其高度独立的个性和尊贵的气派，历来是显贵、富翁的宅邸。北京四合院也属独院式住宅。独院式通常由主楼、附楼及独立花园组成。主楼为一层或二、三层的别墅式建筑。附楼内通常有为家庭服务的司机和佣人住房及设备完善的会客厅、视听室、休闲室甚至健身房、保龄球房、影剧院和游泳馆。主、附楼间通过有顶廊道相连。居住区环境幽远，绿草如茵，小径曲幽，流水潺潺，常有喷泉水池和亭台雕塑作为点景，私家花园内也多有水池雕塑等相配。
