全款付房后可贷款吗？
2月的最后一天，姚先生通过贷款的方式，终于买到了自己多年来的“梦中之房”。在这一天，他向银行申请了55万元的个人住房抵押贷款，用于支付自己购买的一套两居室的余款。令人欣慰的是，银行当天就同意了姚先生的贷款申请，并为他及时办理了相关抵押手续。但是当姚先生拿着他的贷款合同文件回家时，却突然遭遇了“不可抗力”，心情也因此而郁闷了很长时间。
这件事情还得从几个月前说起。今年8月份，姚先生通过全现金的方式，购买了市区一套两居室的住房，总价50.1万元。之后他便开始到处筹借办理房产过户所需的资金。在经过漫长的筹借过程之后，姚先生最终交清了全部房款，并顺利办完了房产过户、缴纳的契税和维修基金等项事宜。房屋的所有权证书于12月12日也已正式办出，权属为姚先生单独所有。而此时，距离他拿到购房合同原件，还不过两个星期的时间。
正当姚先生准备着手办理房屋贷款事宜时，一则银行新规却猝不及防地迎面撞来。根据规定，从9月1日起，消费贷不能用于购房。
“当时办贷款的手头正缺钱，如果不贷款买房以后就得租房了，这样一来损失太大了。我好不容易才攒够首付，还得交两个月的取暖费……”听着姚先生的诉苦，我们似乎看到了他脸上郁郁寡欢的神情。
得知新政后，姚先生便四处找银行的工作人员“疏通”关系，但无济于事。后来，在一位朋友的建议下，姚先生来到了二手房交易部门，试图先将房子过户到他人名下，再以“二手房贷款”的名义申请抵押贷款。经二手房交易部门的工作人员检验后，姚先生提交的材料均符合要求。
但当姚先生拿着所有的审批材料回到银行后，仍然没有被批准抵押贷款。几经辗转，姚先生得知，由于此前该房屋已经挂出挂牌价格欲出售，银行认定该房屋存在“二次交易”，也就没法为其办理抵押贷款了。
多次贷款受挫后，姚先生实在不知道该怎么办了，便来到了市行政服务中心法院窗口，欲请求工作人员通过诉前调解的方式，为解决他的贷款难题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条的规定：出卖人逾期办理房屋所有权登记手续，购房人要求解除合同，或者买受人在贷款银行同意其后，请求出卖人赔偿损失时，除当事人另有约定外，出卖人应当在商品房总价款百分之二十的范围内承担赔偿责任。
既然有法律条款可依，法院可以受理，但最后的结果可能会怎样呢？“虽然规定了应承担赔偿责任，但实践中一般很少执行。”市律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员王宏志说，“虽然房价上涨可以带来一定赔偿，但相比购房人付出的费用及所造成的损失来说，还是少的可怜。加上赔偿款的执行难等问题，法院一般都很难执行。 ”
“虽然在一定程度上缓解了买受人的住房困难，但规定明显与现实情况不适应。”市律师协会婚姻家庭与继承专业委员会委员胡志忠说，“实行房子禁止二次交易的原因，是怕一些炒房者通过倒手买卖赚取差价，但该条款显然没有达到立法预期目标，反倒限制了合法购房人的权利。”
为此，胡志忠建议，应制定相应政策消除这种规定所带来的负面影响，或至少对刚需购房人不在此限。另外，考虑到政策调整所致的损失，应明确责任主体并予以适当补偿。
“政策应当是为经济社会发展服务的，而当下最急迫的是住房问题，特别是刚需的住房问题。如果还因为这个‘一刀切’的规定影响房地产交易，有损政府威信。”律师丁海涛说，既然规定了商品房不能“二拍”，就应该切实执行，同时修改相关条款，为刚需人群开通“绿色通道”。
其实，政策的目的在于遏制“炒房”、防范金融风险等问题，但当前的实际是，许多拥有多套房的人不存在“炒房”的需求。而真正需要买房、且符合国家政策的人，却被堵在门外。
“购房人与卖房人签订的房屋买卖合同是合法有效的，且购房人已经支付大部分购房款并实际占有使用房屋，虽然尚未办理房屋所有权登记。”宁夏宁盛律师事务所律师田增祥说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果本案的购房人能够按照上述规定提供相应的证据，法院就应该停止对该房屋的执行，并解除查封。
鉴于人民法院判罚与执行的实际难题，丁海涛建议，各购房人与贷款金融机构建立信用担保关系，由购房人及担保机构为购房人提供担保，在支付除购房首付款之外的其余房款时，由担保机构为购房人向贷款银行提供全程的连带责任担保；或由房地产开发企业为购房人支付除购房首付款之外的其余房款提供连带责任担保。同时，购房人与房地产开发企业签订变更房屋买卖合同，将房屋价格变更为贷款金额，使购房人最终获得房屋全部所有权。
“还可以考虑由购房人及贷款银行、房地产开发企业共同签订一份三方协议，协议约定由购房人支付首付款，贷款银行发放贷款，开发企业为购房人偿还剩余房款，同时约定如果购房人不能依照协议规定期限及时归还贷款银行剩余房款，由开发企业承担还款责任。开发企业可向购房人追偿。”丁海涛说，“这样操作，既保护了银行权益，又能解决购房人的贷款问题，还能避免抵押房屋因二次交易问题而产生的执行中止的矛盾。”
王宏志与胡志忠也提出了各自的方案，见下图：