北京二首房价回升了吗？
现在来看，北京的二手房确实已经反弹了！ 之前深圳、上海那波暴涨，其实主要都是新房市场涨起来的（因为限价），二手房市场并没有跟上涨很多；但北京这波行情，主要是二手房在领涨（6月成交15000套，比四月翻了一倍还要多） 新房方面，最近也出现了一个新情况，就是之前一直供小于求的新房，突然之间出现了部分楼盘备案价下调的情况（比如通州台湖的合生世界村），这个情况说明什么？说明开发商对于后期的预期不那么乐观了，开始通过调低价格的方式来加快去化（毕竟现在贷款宽松，资金成本低，企业根本不怕延期交付） 我之前说过，这轮行情主要是受到政策的影响而产生的补涨，那么当政策不变的情况下，这个上涨应该是持续一段时间，但是幅度不会太大。
目前看，北京市场的供需关系正在发生变化，6月份北京的商品住宅（住宅+别墅）成交量达到了208万平米，环比增加了9%，而这个增幅是在过去五年里仅有的两次出现正增长的月份之一（另外一次是去年6月），这意味着供给的增量远远小于需求端的增量。 我个人分析，造成这种供求失衡的主要原因是外部客户（外地人）在北京购买房子的增加。根据北京房地产交易管理网的统计数据，6月份外地人在京买的新房量达到了1887套，而4月份这个数据只有1313套，环比大增44%。
北京二手住宅市场在“3.17”政策等多重因素的叠加影响下，出现了量价齐跌且交易周期不断延长的局面。2016年12月北京二手住宅均价为5.75万元/㎡，而到了2017年5月，这一价格为5.47万元/㎡，出现了较为明显的降幅。“3.17”政策出台前，市场成交主要依靠“刚需”和“刚改”，受政策影响后，刚需和刚改群体受限，改善型需求成交占比逐步扩大。从当前二手房市场实际情况来看，放盘量增加，议价空间扩大，优质房源更受关注。总的来看，2017年上半年北京二手住宅市场经历了深度调整，购房者观望态度加深，市场以价换量特征明显，后期二手住宅价格下行压力加大。
2017年5月北京二手住宅市场均价为5.47万元/㎡，环比上月下降0.67%，与上月跌幅相同。目前二手住宅市场购房者观望态度加深，优质房源更加注重以价换量，业主心理价位有所松动。预计后期北京二手住宅市场价格下行压力持续增大，部分议价空间较大的区域市场均价或将开始回落。
在二手住宅市场均价下降的同时，议价空间不断拉大，业主心态已经出现明显变化，开始以价换量。5月北京二手住宅市场议价空间为2.1%，环比上月增长0.5%。目前二手房交易周期为95天，环比上月拉长2天。交易周期拉长，与当前买方掌握选择权和议价权有关。随着后期价格的继续下行，交易周期或将开始缩短期限。
